Cómo sabes, en un crédito hipotecario una institución financiera otorga un préstamo para comprar una vivienda o terreno; construir o remodelar un inmueble u obtener liquidez, bajo un contrato que estipula el pago, a ciertos plazos, y con un porcentaje de interés, de tal forma que, mientras está vigente el préstamo el inmueble en cuestión queda como garantía y una vez que cubres el monto acordado obtienes un documento legal llamado Certificado de Libertad de Gravamen, el cual acredita como dueño del inmueble a quién contrató y liquidó el crédito y es una constancia de que la propiedad no presenta ningún adeudo.

Pero ¿sabes qué existen más de una forma de pagar el dinero de este préstamo? Si bien y aunque similares, cada entidad fija sus propias condiciones tanto para el otorgamiento como para el pago de los distintos tipos de hipotecas, existen elementos clave que todas comparten, tales como:

1. Monto del crédito.- Las entidades financieras suelen conceder préstamos hipotecarios por un importe máximo equivalente al 80% del valor del inmueble que se va a adquirir, siempre y cuando la cuota a pagar no sobrepase el límite de endeudamiento de entre el 30 y 35% de los ingresos netos mensuales. Para determinar este cálculo, el banco solicitará una serie de documentos que les permita realizar un estudio de viabilidad financiera.

Cabe señalar que si el dinero que te presta una institución financiera no es suficiente para adquirir una vivienda adecuada para ti y tu familia, en países como MéxicoChileColombia y Perú es posible recurrir a los programas de cofinanciamiento hipotecario y subsidios que otorga el Estado para combinar estos créditos con aquellos que otorgan instituciones públicas.

2. Gastos de apertura.- Se refiere a aquellas erogaciones que se tiene que hacer por el pago por el avalúo, el notario y la comisión por apertura de crédito. En algunos casos algunos de estos conceptos son financiables por el Banco.

Tipo de interés.- El tipo de interés es el precio que las entidades cobran por el préstamo solicitado, en el caso de los préstamos hipotecarios estos pueden ser: fijo, variable o mixto.

Gastos de apertura.- Además del tipo de interés que elijas, si quieres saber exactamente el costo total de tu préstamo es importante contemplar el pago inicial, así como los gastos asociados relacionados con la compra de la vivienda y formalización del préstamo hipotecario que suponen alrededor del 10% del importe financiado. Estos incluyen el pago del avalúo, gastos notariales, comisión por apertura de crédito, entre otros.

4. Plazo del préstamo.- Es el período de tiempo en que se extiende el crédito hipotecario, desde el primer hasta el último pago. Generalmente la vida de un crédito de esta naturaleza puede ir desde cinco a 30 años, este periodo dependerá de la entidad bancaria a la que lo solicitemos, pues no todos los bancos ofrecen los mismo términos y requisitos, el tipo de crédito, la edad del solicitante, entre otros factores. Ten presente que entre más largo sea el plazo que selecciones, mayor será la tasa de interés que tendrás que pagar.

5. Amortización.- Todo préstamo hipotecario se compone de un capital a amortizar (lo que resta por pagar del inmueble) y los intereses a pagar. Los sistemas de amortización establecen la relación entre ambas y qué porcentaje de capital e intereses se devuelve en cada mensualidad, sin embargo, aunque la tasa contratada sea fija, el monto de la mensualidad durante la vida del crédito puede variar, ya que generalmente los primeros años se destina una mayor parte de los recursos a cubrir los intereses y conforme pasa el tiempo esta tendencia se invierte, por lo que en ocasiones es conveniente realizar un pago parcial (en la cual se abona cierta cantidad de dinero para reducir las mensualidades o el plazo de la deuda) o total, para cubrir la deuda antes de la fecha del plazo acordado, lo cual se traduce en un ahorro de intereses.

Por lo anterior, es muy recomendable analizar la tabla de amortización (desglose de pagos mensuales durante el plazo total del crédito) que la entidad financiera debe proporcionarte al contratarlo, así como las condiciones de pago del crédito, para tener muy claro el costo del crédito mes con mes, así como si se incluyen penalizaciones por pagos adelantados, entre otros aspectos.

Aunque hay otros factores que inciden en un crédito hipotecario, las cinco variables anteriores son las más importantes para determinar el monto total y la cuota mensual que estarás pagando, ya que si modificas cualquiera de ellas, las cuotas también cambiarán.

Finalmente, es importante considerar que si durante la vida de tu hipoteca otra institución financiera te ofreciera una alternativa más cómoda para el pago de la misma –como una tasa de interés más baja o un monto menor para el pago de tu mensualidad– es posible utilizar un instrumento conocido como mejora de condiciones, refinanciamiento hipotecario o portabilidad hipotecaria.

Con 40 años de experiencia, en Cibergestión by BC somos líderes en la originación y formalización de créditos hipotecarios en América Latina.

¡Conócenos! http://www.cibergestion.com #SomosCibergestion!

Comments are closed.